Bỏ khung giá đất là gì, sẽ ảnh hưởng như thế nào?

Bạn đang tìm hiểu luật bỏ khung giá đất là gì, và giá bất động sản sẽ ra sao nết bỏ khung giá đất được áp dụng. Vậy mời bạn cùng theo dõi bài viết dưới đây của Bdsfun.com.

Bỏ khung giá đất là gì?

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm/lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất trên thị trường tăng hoặc giảm từ 20% trở lên so với khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.

Các tỉnh, thành sẽ căn cứ khung giá đất của Chính phủ để xây dựng bảng giá đất định kỳ 5 năm/lần và mỗi năm sẽ ban hành thêm hệ số giá đất. Bảng giá đất được sử dụng làm căn cứ tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân; tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; tính thuế sử dụng đất; tính tiền phạt vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai…

Thực tế, khung giá đất do Chính phủ quy định có độ “cứng” cao và khó điều chỉnh linh hoạt theo biến động thị trường cũng như đặc thù từng địa phương nên trong thời gian qua cũng còn những khó khăn, vướng mắc.

Như vậy “Bỏ khung giá đất sẽ tạo thuận lợi cho các địa phương trong việc triển khai các dự án phải thu hồi đất. Bởi đất đai ở mỗi khu vực sẽ có giá khác nhau, tùy vào thời điểm và chịu tác động của nhiều yếu tố. Do đó, việc quản lý bằng khung giá đất sẽ không phù hợp với điều kiện thực tế”.

Bãi bỏ quy định về khung giá đất theo Nghị quyết 18-NQ/TW

Nhằm hoàn thiện cơ chế xác định giá đất trong giai đoạn tới, Nghị quyết 18-NQ/TW đặt ra giải pháp đáng chú ý là bỏ khung giá đất, có cơ chế và phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Nghị quyết 18-NQ/TW chỉ rõ những yếu điểm của chính sách tài chính trong lĩnh vực đất đai hiện nay. Cụ thể, chính sách hiện nay chưa khuyến khích việc sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, bền vững. Các phương pháp định giá, đấu giá quyền sử dụng đất đến nay vẫn còn bất cập, chưa phù hợp với thực tế.

Giá đất được xác định thường thấp hơn nhiều so với giá đất trên thị trường. Đồng thời, chính sách cũng chưa xử lý triệt để tình trạng chênh lệch giá đất giáp ranh giữa các địa phương, đặc biệt là chưa có chế tài xử lý hành vi sai phạm trong xác định giá đất, đấu giá quyền sử dụng đất. Do đó, Nghị quyết 18 đặt ra giải pháp đáng chú ý là bỏ khung giá đất nhưng tiếp tục sử dụng cơ chế bảng giá đất. Đồng thời, quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất. Trong đó, Trung ương xây dựng tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất. Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định và kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất. Đây được coi là chính sách cơ bản để xây dựng Luật Đất đai trong thời gian tới.

Bỏ quy định về khung giá đất mang lại những lợi ích gì cho nhà nước và người dân hiện nay?

Thứ nhất, khung giá đất gây thiệt hại cho nhà nước vì:

Hiện nay khung giá đất của Chính phủ và bảng giá đất của UBND cấp tỉnh vẫn thấp hơn giá đất trên thị trường ở mức đáng kể. Khi khung giá đất và bảng giá đất thấp hơn thị trường thì thu thuế về đất đai sẽ giảm. Giả sử giá đất Nhà nước chỉ bằng 30% giá đất thị trường, như vậy chỉ thu được 30% tiền thuế so với thực tế, dẫn đến việc nhà nước chỉ thu được 1/3, còn 2/3 là thất thoát.

Thứ hai, khung giá đất gây thiệt hại cho người dân vì:

Trên thực tế, khung giá đất của Nhà nước chỉ bằng khoảng 20% – 30% khung giá đất thị trường. Tương tự thế, khung giá đất của cấp tỉnh chỉ bằng từ 30% – 60% giá đất thị trường tại địa phương. Điều này dẫn đến bất cập khi thu hồi đất, giá đền bù quá xa giá thị trường. Do vậy, công tác giải phóng mặt bằng gặp khó khi giá đền bù quá chênh lệch với giá thị trường khiến người bị thu hồi đất thiệt thòi và không đồng thuận khiến các dự án kinh tế – xã hội; dự án công cộng, các công trình còn gặp nhiều khó khăn, chậm tiến độ.

Việc bỏ khung giá đất giải quyết triệt để vấn nạn khung giá gây thiệt hại cho hai bên – nhà nước và người dân. Bên cạnh đó, nhà nước cần có những quy định chi tiết cụ thể để không gây thiệt hại cho người dân; cần bổ sung, hoàn thiện các quy định bảo đảm công khai, minh bạch như: Công khai giá đất, bắt buộc giao dịch qua các sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt; xử lý nghiêm các vi phạm trong xác định giá đất, đấu giá quyền sử dụng đất. Các tiêu chí này cần phải rõ ràng, cụ thể và ổn định trước sự biến động liên tục của giá trị đất đai. Ngoài ra, nhà nước cần ban hành một công thức tính giá đất sát với thị trường dựa trên các tiêu chí cụ thể. Với công thức tính giá đất và những hướng dẫn cụ thể, hội đồng định giá đất sẽ dựa vào đó để tính toán giá đất phù hợp với điều kiện thực tế ở địa phương, giảm thiểu nguy cơ tùy tiện áp giá theo hướng vụ lợi cho cá nhân hay một tổ chức nào đó.

Bỏ khung giá đất cũng sẽ tác động thế nào đến thị trường bất động sản?

Về mặt tích cực, khi không còn khung giá đất, bảng giá đất sát với giá thị trường sẽ đem tới sự minh bạch về giá cả của đất đai. Người dân có đất được hưởng lợi đền bù với mức giá thỏa đáng hơn; giá đền bù, mua bán tiến sát giá thị trường.

Ngược lại, cân nhắc đến những tác động tiêu cực có thể xảy ra, thứ nhất là ảnh hưởng đến quy mô đầu tư, kinh doanh bất động sản và các ngành khác liên quan. Khi tác động đẩy giá đất thì giá bất động sản trên thị trường sẽ lên cao. Đặc biệt, khi giá đất của các dự án sơ cấp được đẩy lên, người dân sẽ khó tiếp cận nhà ở hơn.

Bên cạnh đó, mức giá cao cũng có thể tác động đến hoạt động của các doanh nghiệp, các ngành kinh tế và môi trường đầu tư, kể cả việc thu hút dòng vốn FDI. Bởi bất động sản có liên quan mật thiết với nhiều ngành kinh tế, đầu tư khác về nhu cầu mặt bằng sản xuất, văn phòng làm việc…

Thứ hai là ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách. Chúng ta cũng biết, khung và bảng giá đất tác động trực tiếp đến nguồn thu ngân sách của Nhà nước từ đất đai và thị trường bất động sản – chiếm khoảng trên dưới 8% tổng nguồn thu ngân sách. Khung và bảng giá đất là một trong những cơ sở quan trọng để tính toán tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế thu nhập do chuyển nhượng bất động sản…

Việc bỏ khung giá đất và bảng giá đất được điều chỉnh theo giá thị trường, trước mắt có thể làm cho nguồn thu ngân sách Nhà nước tăng, nhưng về lâu dài có thể “lợi bất cập hại”. Bởi nhiều doanh nghiệp có thể phải chi trả giá đất đền bù cao hơn, các thuế phí liên quan đến đất, mặt bằng cao hơn khiến doanh nghiệp thu hẹp hơn quy mô sản xuất kinh doanh, kéo theo nguồn thu cho ngân sách cũng có thể bị ảnh hưởng.

Như vậy, chỉ khi Nhà nước đưa ra được bảng giá đất hợp lý, nguồn thu ngân sách Nhà nước từ đất đai mới được điều chỉnh một cách hợp lý và rõ ràng. Sau khi người dân, doanh nghiệp thực hiện xong nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước mà còn dư tiền, người dân sẽ tăng chi cho tiêu dùng hoặc kinh doanh; còn doanh nghiệp sẽ có thêm nguồn vốn để mở rộng đầu tư. Cuối cùng, Nhà nước sẽ được lợi khi quy mô nền kinh tế tăng trưởng lớn hơn và mở rộng được diện thu, tăng thêm nguồn thu cho ngân sách.

Bỏ khung giá đất việc xác định bảng giá thị trường như thế nào?

LS. Nguyễn Thanh Hà: Từ trước đến nay, Nhà nước quy định khung giá đất, nhằm mục đích quản lý giá đất trên toàn bộ thị trường; làm căn cứ để đưa ra bảng giá đất của các địa phương; xác định nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai. Khung giá đất buộc các địa phương tuân thủ, không được quy định ngoài khung. Việc giao đất và cho thuê đất hiện nay vẫn lấy giá đất ở trong khung nhân với hệ số, được gọi là hệ số điều chỉnh theo thị trường.

Hoạt động theo cơ chế thị trường có 2 loại giá (giá do Nhà nước định và giá thị trường) đã gây ra nhiều hệ lụy, làm thất thoát ngân sách Nhà nước, gây ra vấn đề trục lợi, tham nhũng đất đai như đã phân tích ở trên.

Vì thế, khi bỏ quy định về khung giá đất, tôi cho rằng sẽ cần lưu ý một số điểm như sau:

Thứ nhất, khi định giá đất (cho đất bị thu hồi) cần có sự thỏa thuận của bên có đất bị thu hồi, tức là người có đất bị thu hồi cần là một bên trong quy trình định giá đất. Trường hợp không thỏa thuận được, người bị thu hồi đất có quyền yêu cầu cơ quan thẩm định giá độc lập thẩm định lại. Giá đất được xác định phải dựa trên sự thỏa thuận với người sử dụng đất. Trường hợp không thỏa thuận được về giá, người bị thu hồi đất có quyền yêu cầu cơ quan thẩm định xác định giá, giá bất động sản xác định theo giá của cơ quan thẩm định giá đưa ra.

Thứ hai, hệ thống định giá đất cần được đổi mới toàn diện, sao cho giá đất của Nhà nước quy định phải phù hợp với giá đất trên thị trường; cần xem xét, hoàn thiện đổi mới phương pháp định giá đất cụ thể, phương pháp định giá hàng loạt – đặc biệt khắc phục những tồn tại yếu tố đầu vào của định giá đất, phương thức quản lý giá đất dựa trên đăng ký giá đất; hoàn thiện hệ thống tổ chức định giá đất.

Cần mở rộng áp dụng biện pháp đấu giá, tham chiếu giá khi Nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất. Một số quốc gia đã cho phép người dân tự đăng ký giá đất đang sử dụng để làm căn cứ tính giá bồi thường khi thu hồi hoặc tính thuế đất và khuyến cáo, Việt Nam cũng có thể xem xét cơ chế để người sử dụng đất tự đăng ký giá đất.

Ở Đài Loan (Trung Quốc) hay Singapore, người dân được tự kê khai giá nhà đất, nếu giá cao thì phải trả thuế cao, giá thấp thì Nhà nước thực hiện quyền tiên mãi, mua lại miếng đất đó khi thu hồi. Vì vậy, người dân sẽ phải cân nhắc xác định giá đất hợp lý khi đăng ký giá.

Thứ ba, đẩy mạnh phân cấp cho chính quyền địa phương chủ động xác định giá đất. Cơ quan Trung ương giữ vai trò định hướng, tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra.

Thứ tư, tăng cường sử dụng dịch vụ các doanh nghiệp thẩm định giá.

Thứ năm, không nên cứng nhắc hiểu “tính thị trường” theo nghĩa đồng loạt ở tất cả các địa điểm và tất cả các thời giá đất đều giống nhau. Theo đó, cần hiểu rõ giá thị trường là giá đối với loại đất được sử dụng cho mục tiêu thị trường, ví dụ như nhà ở thương mại, đất để hoạt động kinh doanh, còn những vùng đất dành cho các nhiệm vụ đặc biệt (ví dụ như an ninh quốc phòng, những mục tiêu đặc biệt khác) thì không thể theo giá thị trường, bởi không có tính cạnh tranh và đấu giá, chỉ có giao đất.